特色小镇无疑是中国当下炙手可热的时代发展主题，也是整合地产、旅游、产业、文化等为一体的庞大经济蛋糕，以3A景区级的环境为起点、产城融合的1000个左右特色小镇将遍布祖国大江南北。

 房企如何帮助人们实现经济效率和社会效率的双赢？在特色小镇建设中，房企到底扮演着什么样的角色？如何在政策红线下成功打造特色小镇模式？这都将是房企面临的挑战。这一期的《贯通大讲堂》，贯通机构和您一起深度解读政策红线下特色小镇的时代发展之路。

一、宏观政策上，贯通君认为特色小镇的发展新政本质是——“去地产化”并非“去地产”

 2016年7月，国家住建部、发改委和财政部曾联合发布通知，提出在2020年前，培育1000个特色小镇。随后，浙江省、河北省等地方政府相继出台资金支持政策。
 2017年1月的“千企千镇工程”启动仪式上，国家发改委副主任胡祖才明确指出“特色小镇要坚决防止变相搞房地产开发”。
不久后，5月26日，住建部发布关于第二批特色小镇推荐的通知中，明确规定不得推荐“存在以房地产为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇”。
 同时，各地出台了特色小镇的相关政策，以北京为例，发改委联合多部门于5月4日发布通知，突出强调“严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发，严禁搞大规模的商品住宅开发”。
 虽然特色小镇数量不断增加，但业界对特色小镇还存在许多理解误区，特色小镇并不是简单的圈地盖房子，扭转小镇建设思路，“去地产化”迫在眉睫。
 国家城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁曾表示，特色小镇的发展一旦引入房地产，就会拉高土地成本，特色产业难以发展，最后会演变为房地产独大，并带来大量的小镇库存。
 全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝也表达了他的担心：“产业是特色小镇的魂，小镇发展的核心不在于开发，而在于产业运营。很多开发商缺乏产业内容与运营能力，如果不转变制造业的开发模式，只能把小镇变成新一轮的房地产开发。”
 全国工商联房地产商会副会长钟彬对此抱有不同看法，他认为，特色小镇的商业模式一般涉及一级开发、二级开发、项目运营等各个环节，是一套完整的体系，从开发的角度来讲，特色小镇的开发需要房地产企业。

 中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦表示，特色小镇不是一个纯粹的居住用地，其核心需要有产业支撑，但目前也不排除存在“睡城”，所以，小镇只有注入产业，才能长期生存下去。

二、行业发趋势上，贯通君认为在特色小镇时代风口上房企需要修炼“三项内功”

 随着行业利润普遍下降，房企不断探索多业态转型发展的道路，寻找新的增长点，养老地产、长租公寓都曾立于风口之上，而当下特色小镇正在成为房企布局的一个“兴奋点”。
 但特色小镇呈现投入大、周期长、融资难和运营能力难等特点，对于房地产企业来说，特色小镇之路将是一场持久的攻坚战。
 对于房企布局特色小镇的现象，钟彬分析指出，房企之所以积极参与，关键是因为一二线热点城市拿地成本高企，特色小镇模式可以以较为低廉的价格获取土地。此外，传统的房产商开发远郊大盘或产业园区，包装成小镇就能受到政府和客户的追捧。加之货币政策趋于收紧，房企融资难度进一步增加，而信贷政策对特色小镇项目有所倾斜，对于房企来说，政策红利将是一块诱人的大蛋糕。

 中梁地产集团助理总裁许焕升表示，目前地产领域主要有三种生意模式，也是企业自我进阶的“三项内功修炼”，即做资金的生意（资本的运作能力）、做土地的生意（土地的增值能力）和做人的生意（商业的运营能力），在特色小镇领域，比较好的地方在于中梁地产是做人的生意。他透露，目前中梁已落地一个特色小镇项目作为试点，整体依然处于观察阶段。

三、发展动向上，贯通君认为在特色小镇开局火爆，房企巨头纷纷抢占资源

 贯通机构特收集整理了当前特色小镇的发展动态，以绿地为例，绿城集团充分利用大城市溢出效应，全面实施特色小镇大盘战略，并已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区和成都都江堰等9个特色小镇项目。
 华夏幸福去年11月就宣布未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。仅2017年1月，公司就与河北昌黎县政府签订4个产业小镇合作备忘录，后续足球小镇、健康小镇和葡萄小镇根据公司公告也将陆续推出。
 融创中国与河南巩义市政府签署合作框架协议，将在青龙山慈云寺景区打造融创慈云小镇、融创产业新城，总投资达450亿元。

 西安旅游与浙江蓝城合作共同在西安合作开发集文化、旅游、颐养等于一体的服务产业特色小镇项目，共同开发户县奥莱小镇项目、渭水园生态颐养小镇项目。从西安旅游发布的公告可以看出，蓝城集团拥有浙江蓝城66.5%的股权。

 贯通观察：特色小镇重在一个“特”字，如农业小镇、文旅小镇和生活小镇等等。如何打造这个“特”字？

 主要有以下三个方面：一是对地方文化的深度挖掘和包装，二是对地方特色产业资源的整合升级，三是对特色小镇基础设施的规划、建设和运营。特色小镇强调产城融合，其中房地产商的优势就在于“城”部分的开发建设，但是，特色小镇的成功离不开强大的运营支撑，现在，越来越多的开发商正向运营方面转型，弥补其运营能力的短板。